La valeur de votre terrain est directement liée à son emplacement et sa capacité à accueillir des constructions. En effet, plus il sera autorisé de construire dessus, plus son prix de vente sera élevé. Pour cette raison, avant de vendre ou acheter un terrain, il est indispensable de se renseigner afin de déterminer précisément ce qu’il est autorisé d’y bâtir.
En France, les règles d’urbanisme sont votées par les municipalités. Il est donc important de comprendre que la règle de construction sur une parcelle n’est jamais acquise définitivement. Si un terrain classé non constructible peut le devenir, l’inverse est aussi vrai : le droit à construire sur une parcelle peut être réduit d’une année à l’autre. Beaucoup de facteurs extérieurs rentrent en jeu. Par exemple, un nouveau parti politique à la tête d’une commune peut remettre à plat la politique d’urbanisme mis en place par leur prédécesseur et changer les règles applicables sur votre terrain.
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Le PLU est LE document officiel validé et publié par les communes pour définir l’ensemble des règles d’urbanisme et des prescriptions d’aménagements de leur territoire. Ce document fait souvent l’objet de consultations publiques, de débats et de votes avant d’être entériné et appliqué.
Voici les éléments importants qui composent le PLU:
- Le plan de zonage de la commune
- Le règlement
- Le plan de prévention des risques
Consulter le PLU:
Il y a encore quelques années, le PLU était consultable uniquement auprès des services d’urbanisme dans les mairies. Aujourd’hui grâce à internet, tous les documents sont disponibles en ligne soit directement sur le site des mairies ou sur celui des communautés de communes auxquelles elles sont rattachées. Pour les plus petites communes il faut parfois faire une demande par mail et les documents sont envoyer en retour au format PDF.
Comprendre le PLU:
Accéder au PLU de votre commune sera de toute évidence la partie la plus facile de vos recherches. Maintenant que vous êtes en possession du dernier PLU applicable à la date de votre consultation, nous allons vous donner les principales informations à regarder.
Les 4 zones du PLU:
L’information la plus importante et la plus facile à déterminer est de savoir dans quelle zone se trouve votre parcelle.
Pour se faire, retrouvez votre terrain sur le plan de zonage et notez dans quelle zone il se situe. Nous distinguons quatre zones principales:
Chacune de ces zones sont divisées en plusieurs sous-catégories définies par des lettres et des chiffres, par exemple sur l’image présente plus haut, nous avons une zone nommée URm1d, sous-division de la zone U du PLU du grand Lyon.
Informations principales:
Une fois que vous avez déterminé précisément la zone dans laquelle se situe votre terrain, vous devez consulter le règlement qui s’y applique. Voici les informations importantes à regarder. (Attention cette liste n’est pas exhaustive car chaque PLU est unique)
- Coefficient d’emprise au sol des constructions autorisées
- Hauteur des constructions
- Retraits par rapport aux voiries, les mitoyens et le font de parcelle
- Coefficient de pleine terre minimum
Informations complémentaires:
Afin de faire une étude approfondie de la capacité de construction de votre parcelle, il est aussi important de vérifier les informations suivantes (Attention cette liste n’est pas exhaustive car chaque PLU est unique):
- Secteur de mixité social (logements sociaux)
- Nombre de stationnements imposés
- Zone à risques naturels et technologiques
- Voies bruyantes
- Servitudes
- Projets d’aménagements de la commune
Se faire accompagner:
L’analyse du PLU est une tâche complexe, si vous êtes intéressés pour vendre votre terrain au meilleur prix mais que vous ne savez pas ce qu'il est possible d'y construire, n'hésitez pas à nous contacter, nous réaliserons pour vous une étude gratuite et sans engagement.
Demande d'un certificat d'urbanisme
Le certificat d’urbanisme est un document qui peut être demandé en mairie pour certifier les règles applicables sur votre terrain. L’intérêt de ce certificat est qu’il fige ces règles pour une durée de 18 mois. Ce document est particulièrement utile lors de la vente à un promoteur car cela lui laisse le temps de concevoir un projet sans craindre que les règles d’urbanismes changent pendant la conception.
